Πώς να αγοράσετε ένα επενδυτικό ακίνητο χωρίς καταβολή ιδίων κεφαλαίων

Η απόκτηση επενδυτικών ακινήτων μπορεί να αποτελέσει μια έξυπνη στρατηγική για διαφοροποίηση χαρτοφυλακίου και δημιουργία παθητικού εισοδήματος. Μπορείτε να πετύχετε αυτή τη στόχευση ακόμα και αν δεν διαθέτετε άμεσα μετρητά για προκαταβολή, ακολουθώντας συγκεκριμένες στρατηγικές.

Τι είναι οι απαιτήσεις προκαταβολής για επενδυτικά ακίνητα

Όταν αγοράζετε επενδυτικό ακίνητο, οι τράπεζες συνήθως απαιτούν προκαταβολή, καθώς αυτό διασφαλίζει ότι συμμετέχετε οικονομικά στη συναλλαγή. Το ποσοστό προκαταβολής κυμαίνεται συνήθως από 15% έως 25% της αξίας του ακινήτου, ανάλογα με:

• Το πιστωτικό σας σκορ
• Το λόγο χρέους προς εισόδημα (DTI)
• Το είδος του ακινήτου
• Το ποσό του δανείου
• Το είδος του δανείου

Σε ορισμένες περιπτώσεις, κυβερνητικά δάνεια όπως FHA ή VA μπορούν να μειώσουν την προκαταβολή, ειδικά αν αγοράζετε πολυκατοικία και σκοπεύετε να κατοικήσετε σε μία από τις μονάδες, ενώ νοικιάζετε τις υπόλοιπες.

Πώς να αγοράσετε επενδυτικό ακίνητο χωρίς προκαταβολή

Είναι δυνατόν να αποκτήσετε επενδυτικό ακίνητο με ελάχιστη ή καθόλου προκαταβολή, χρησιμοποιώντας μία από τις παρακάτω στρατηγικές:

1. Ενοικίαση της υπάρχουσας κατοικίας σας

Αν ήδη κατέχετε ακίνητο, μπορείτε να το ενοικιάσετε και να αποκτήσετε εισόδημα, ενώ παράλληλα νοικιάζετε ή αγοράζετε άλλη κατοικία για δική σας χρήση.

• Συμβουλή: Εξετάστε δάνεια χαμηλής προκαταβολής για την επόμενη αγορά σας ή ενοικιάστε νέο σπίτι για να αποφύγετε εντελώς την προκαταβολή.

2. House Hacking

Το House Hacking αφορά την αγορά πολυκατοικίας, όπου μένετε σε ένα διαμέρισμα και νοικιάζετε τα υπόλοιπα.

• Δάνεια όπως το FHA απαιτούν μόνο 3,5% προκαταβολή, ενώ τα VA δάνεια δεν απαιτούν καθόλου.

3. Χρήση ιδιοκτησιακής υπεραξίας

Αν διαθέτετε ακίνητο, μπορείτε να αξιοποιήσετε την υπεραξία του μέσω:

• Γραμμής πίστωσης με εξασφάλιση ακινήτου (HELOC)
• Επαναχρηματοδότησης με ανάληψη μετρητών (cash–out refinance)

Με αυτά τα εργαλεία, μπορείτε να χρηματοδοτήσετε ολόκληρη την αγορά ή τη ζητούμενη προκαταβολή.

4. Μέθοδος BRRRR

Η μέθοδος BRRRR (Buy, Rehabilitate, Rent, Refinance and Repeat) περιλαμβάνει:

• Αγορά: Απόκτηση ακινήτου χαμηλού κόστους.
• Ανακαίνιση: Αύξηση της αξίας του.
• Ενοικίαση: Εκμίσθωση σε ενοικιαστές.
• Επαναχρηματοδότηση: Ανάληψη μετρητών μέσω νέου δανείου.
• Επανάληψη: Χρήση των χρημάτων για αγορά νέου ακινήτου.

Αυτή η στρατηγική απαιτεί αρχικά κάποια μετρητά, αλλά τα ανακτάτε με την επαναχρηματοδότηση.

5. Χρηματοδότηση από τον Πωλητή

Σε περιπτώσεις όπου ο πωλητής είναι διατεθειμένος, μπορείτε να συμφωνήσετε να πληρώνετε δόσεις κατευθείαν σε αυτόν, παρακάμπτοντας τα τραπεζικά δάνεια.

• Εναλλακτική: Εξετάστε μια συμφωνία ενοικίασης με σκοπό την αγορά (lease–to–own).

6. Ανάληψη υφιστάμενου δανείου

Μπορείτε να αναλάβετε το δάνειο του πωλητή με τους αρχικούς όρους, πληρώνοντας μόνο τη διαφορά μεταξύ του υπολοίπου και της τιμής πώλησης.

• Προσοχή: Βεβαιωθείτε ότι το δάνειο δεν έχει ρήτρα “due-on-sale”.

7. Αγορά με Συνεταίρο

Συνεργαστείτε με κάποιον που έχει τα μετρητά για την προκαταβολή, ενώ εσείς εξασφαλίζετε το δάνειο.

• Συζητήστε λεπτομερώς τη διαχείριση και την κατανομή εσόδων πριν προχωρήσετε.

8. Ιδιωτική Χρηματοδότηση

Αν οι παραδοσιακοί δανειστές δεν είναι επιλογή, σκεφτείτε:

• Φίλους ή συγγενείς που μπορεί να δανείσουν χρήματα.
• Hard–money loans: Δάνεια βραχυπρόθεσμα για αγορά και ανακαίνιση.

Σημεία που χρειάζονται προσοχή

Η επένδυση σε ακίνητα χωρίς προκαταβολή έχει οφέλη, αλλά συνοδεύεται από προκλήσεις:

• Τα hard–money loans απαιτούν γρήγορη αποπληρωμή.
• Η συμμετοχή συνεταίρου απαιτεί ξεκάθαρη επικοινωνία.

Η απόκτηση επενδυτικών ακινήτων χωρίς προκαταβολή είναι απόλυτα εφικτή, αν προσεγγίσετε στρατηγικά την κατάσταση και επιλέξετε τις σωστές μεθόδους. Με προσεκτική έρευνα και καλή οικονομική διαχείριση, μπορείτε να χτίσετε ένα δυνατό χαρτοφυλάκιο που θα σας αποφέρει σταθερό εισόδημα και μακροπρόθεσμα οφέλη.

Μετάφραση-Επιμέλεια από το πρωτότυπο: Σιαφίλιου Θεοδώρα

Συντάκτης: Flowmagazine,

Influence:

Ο στόχος του flowmagazine.gr είναι να προβάλλει τις θετικές ιδέες, δράσεις και πληροφορίες από την Ελλάδα και τον κόσμο…