Στην εποχή της κρίσης και των μετρημένων ευκαιριών υπάρχει ένας τομέας που υπόσχεται εύκολα κέρδη και μεγάλες προοπτικές. Η αγοραπωλησία …
Νέος Χωροταξικός και πολεοδομικός νόμος: Οι αλλαγές στην καθημερινότητα των πολιτών
Το νέο νομοσχέδιο του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας υπερψηφίστηκε από την Ολομέλεια της Βουλής, την περασμένη Παρασκευή 4 Δεκεμβρίου. Κεντρικοί στόχοι του ΥΠΕΝ είναι ο περιορισμός της εκτός σχεδίου δόμησης και η προώθηση των επενδύσεων.
Πρόκειται για ένα αρκετά σύγχρονο νομοθέτημα, το οποίο αναμένεται να αλλάξει σημαντικά την καθημερινότητα των πολιτών, καθώς αφενός, παρέχει αξιόλογα κίνητρα για επενδύσεις σε υπάρχοντα περιουσιακά στοιχεία και, αφετέρου, εκσυγχρονίζει τις διαδικασίες έκδοσης οικοδομικών αδειών, μέσω της αξιοποίησης των νέων τεχνολογιών και της πάταξη της γραφειοκρατίας. Επίκεντρο του νομοσχεδίου είναι ο πολίτης και η βέλτιστη εξυπηρέτησή του.
Οι κυριότερες από τις μεταρρυθμίσεις που επίκεινται, σε επίπεδο χωροταξίας και πολεοδομικών εργασιών, εστιάζουν στα ακόλουθα προοδευτικά στάδια:
- Περιορισμός της εκτός σχεδίου δόμησης
Ο νέος νόμος προβλέπει μείωση κατά 10% στους συντελεστές δόμησης των εκτός σχεδίου περιοχών δόμησης, ενώ, συγχρόνως, αλλάζει το καθεστώς των παρεκκλίσεων αρτιότητας, αναφορικά με οικόπεδα εκτός σχεδίου κάτω των 4 στρεμμάτων. Για τα οικόπεδα αυτά, τίθεται επαρκές μεταβατικό διάστημα, δύο χρόνων, για την έκδοση οικοδομικής άδειας με δυνατότητα αναθεώρησης, από όσους επιθυμούν, χωρίς να συνυπολογίζεται ο χρόνος έκδοσης άδειας δασαρχείου ή αρχαιολογικής υπηρεσίας.
Η ισχύς της οικοδομικής άδειας ανέρχεται στα 4 επιπλέον χρόνια. Επομένως όσοι ιδιοκτήτες επιθυμούν να αξιοποιήσουν την περιουσία τους, θα πρέπει να εκμεταλλευτούν την ισχύουσα κατάσταση και να προβούν στο χτίσιμο των οικοπέδων εντός των συνολικά 6 χρόνων που έχουν στην διάθεσή τους. Αντίθετα, για την εκτός σχεδίου δόμηση που ανέρχεται στα 4 στρέμματα και άνω, δεν προβλέπεται κάποια αλλαγή, και εφαρμόζεται η ισχύουσα μέχρι πρότινος νομοθεσία, έως την υιοθέτηση των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων. Στόχος της νέας ρύθμισης είναι η δημιουργία Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων μέχρι το 2028, και για τον λόγο αυτό προβλέπονται ευρωπαϊκά κονδύλια.
- Επιτάχυνση στην έκδοση οικοδομικών αδειών, χάρη στην ψηφιοποίηση της διαδικασίας
Οι οικοδομικές άδειες, κατ΄ επιταγή του νέου νόμου, θα εκδίδονται, στο πλαίσιο ψηφιοποιημένης διαδικασίας, ύστερα από την ηλεκτρονική υποβολή φακέλου, με επισυναπτόμενα τα απαραίτητα δικαιολογητικά. Με τον τρόπο αυτό, ο νέος νόμος θα διευκολύνει την καθημερινότητα των απλών πολιτών, αλλά και των μηχανικών. Καθιερώνεται, παράλληλα, ειδική διαδικασία υποχρεωτικής προέγκρισης για τις οικοδομικές άδειες κατηγορίας 1 και 2. Αξίζει, επιπλέον, να σημειωθεί, ότι από τον Ιανουάριο του 2021, υπό το γενικότερο πρίσμα εκσυγχρονισμού των οικοδομικών εργασιών, θα τεθεί σε εφαρμογή η ενεργοποίηση της Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίων/Ιδιοκτησιών.
- Αντιμετώπιση των προβλημάτων με τις Πολεοδομίες
Δεδομένων των ταλαιπωριών που συνεπάγονται οι Πολεοδομίες, το νέο νομοθετικό πλαίσιο προβλέπει την συγκρότηση μίας Υπηρεσίας Δόμησης (Υ.ΔΟΜ.) ανά Περιφέρεια, ή περιφερειακή ενότητα, βάσει των πραγματικών αναγκών, η σύσταση της οποίας θα υλοποιηθεί μέσα στο πρώτο εξάμηνο του 2021. Η υπηρεσία αυτή θα διαθέτει κατάλληλα εκπαιδευμένο ανθρώπινο δυναμικό, με αρμοδιότητα την επιτάχυνση των διαδικασιών προέγκρισης ή αναθεώρησης οικοδομικής άδειας.
Παράλληλα, ο νόμος καθιερώνει την δημιουργία μίας Κεντρικής Υπηρεσίας Δόμησης (Κ.Υ.ΔΟΜ.), η οποία θα ενταχθεί στο Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, και θα επιφορτίζεται με την εξέταση των οικοδομικών αδειών με ιδιαίτερη σημασία για την εθνική οικονομία και την προστασία του περιβάλλοντος. Στον τομέα την εν λόγω υπηρεσίας, θα υπάγονται οι στρατηγικές επενδύσεις, οι επενδύσεις άνω των 500.000 ευρώ, ή σε κτήρια άνω των 3.000 τ.μ. που θα χρηματοδοτούνται από ευρωπαϊκούς πόρους, καθώς και υποθέσεις που βρίσκονται σε αναμονή πάνω από 3 μήνες στις Πολεοδομίες, με τις ίδιες πάντα εγγυήσεις και ασφαλιστικές δικλείδες που ισχύουν για τις Υ.ΔΟΜ.
Ως προς το ζήτημα των αντιφατικών ερμηνειών της νομοθεσίας, μετά από εισήγηση του ΚΕΣΥΠΟΘΑ, οι Υ.ΔΟΜ. των Δήμων είναι υποχρεωμένες να εφαρμόσουν τις δεσμευτικές ερμηνείες των πολεοδομικών διατάξεων που εκδίδονται από το Υπουργείο Περιβάλλοντος.
- Ενεργοποίηση μεταφοράς συντελεστή δόμησης και θέσπιση Ψηφιακής Τράπεζας Γης
Χάρη στην ενεργοποίηση της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, ύστερα από σχετική νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, επιλύεται ένα χρόνιο πρόβλημα που, από το 1978, απασχόλησε πολλούς ιδιοκτήτες διατηρητέων κτιρίων, που δεν είχαν την δυνατότητα να αξιοποιήσουν τον συντελεστή δόμησης που θα δικαιούνταν, υπό άλλες συνθήκες. Η μεταφορά συντελεστή δόμησης θα διενεργείται σε αυστηρά καθορισμένες περιοχές, τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ), με συγκεκριμένους κανόνες, και όποιος αγοράζει συντελεστή δόμησης, θα καταβάλλει στον δήμο ένα επιπλέον 5% που θα προορίζεται για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων σε χώρους που παραμένουν για χρόνια δεσμευμένοι, αλλά αναξιοποίητοι. Ακολούθως, το «περίσσευμα» συντελεστή δόμησης από περιοχές και κτίρια στις οποίες δεν μπορεί να αξιοποιηθεί, μεταφέρεται σε περιοχές, όπου παρατηρείται «έλλειμμα», βάσει περιβαλλοντικών κριτηρίων. Ο μηχανισμός αυτός ονομάζεται Ψηφιακή Τράπεζα Γης.
- Μέριμνα για την προσβασιμότητα κτιρίων σε ΑΜΕΑ
Το νέο νομοσχέδιο προβλέπει κίνητρα για την ενίσχυση της προσβασιμότητας των κτιρίων σε ανθρώπους με αναπηρίες, με την εγκατάσταση ειδικών κατασκευών, όπως ειδικές ράμπες εκτός της ρυμοτομικής γραμμής, η προσθήκη ανελκυστήρων σε κτίρια, όπου προηγουμένως δεν υπήρχε σχετική πρόβλεψη στην αρχική οικοδομική άδεια, αλλά και κατασκευές που εξυπηρετούν άτομα με ειδικές ανάγκες (πλατύσκαλα, ανελκυστήρες) και οι οποίες δεν θα προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης.
- Γειτονιές φιλικές προς το περιβάλλον
Σκοπός του νέου νόμου είναι η αναβάθμιση των αστικών περιοχών, ώστε γειτονιές να καταστούν πιο φιλικές στους πολίτες. Για τον λόγο αυτό προβλέπονται κίνητρα για την «απόσυρση» ορόφων ή ολόκληρων κτιρίων, η οποία θα διενεργείται χωρίς κόστος για το δημόσιο και με δίκαιη αποζημίωση των ιδιοκτητών, ενώ, παράλληλα, τα νέα κτίρια που θα κατασκευάζονται θα πρέπει να πληρούν υψηλές προδιαγραφές ενεργειακής απόδοσης, και θα λαμβάνουν επιπλέον συντελεστή δόμησης.
